A localização é um dos fatores que mais influenciam a viabilidade de um projeto de Self Storage. No entanto, escolher onde desenvolver um centro não consiste apenas em encontrar um imóvel disponível ou uma zona com população suficiente.
Uma das primeiras decisões que um investidor deve tomar é apostar numa localização urbana ou desenvolver o projeto na periferia de uma cidade.
Ambas as alternativas apresentam oportunidades, mas também diferenças importantes em termos de investimento inicial, procura potencial, acessibilidade, concorrência, conceção e rentabilidade.
Compreender estas diferenças permite selecionar o modelo mais adequado a cada mercado e evitar decisões que possam comprometer o desempenho do centro a longo prazo.
Qual é a diferença entre um centro de Self Storage urbano e um situado na periferia?
Um centro de Self Storage urbano encontra-se dentro da cidade, normalmente em zonas residenciais, comerciais ou em edifícios próximos de áreas com elevada concentração populacional.
A sua principal vantagem é a proximidade aos clientes, especialmente aos particulares que necessitam de espaço adicional perto da sua habitação ou local de trabalho.
Por outro lado, os centros situados na periferia são frequentemente desenvolvidos em zonas industriais, parques empresariais ou áreas próximas das principais vias de comunicação.
Estas localizações podem oferecer imóveis mais espaçosos, maior facilidade de acesso para veículos e custos imobiliários mais competitivos.
No entanto, a diferença entre ambos os modelos vai muito além da distância ao centro da cidade.
1. Investimento imobiliário: um dos principais fatores de decisão
O custo do imóvel pode representar uma parte importante do investimento necessário para desenvolver um centro de Self Storage.
Self Storage urbano
Nas zonas urbanas consolidadas, os preços de compra ou arrendamento dos imóveis são geralmente mais elevados.
Além disso, pode ser difícil encontrar superfícies amplas com características adequadas para desenvolver um centro.
Isto pode obrigar a trabalhar com:
- Espaços de menor dimensão.
- Edifícios distribuídos por vários pisos.
- Imóveis que necessitam de reabilitação.
- Espaços com limitações estruturais.
- Configurações que exigem uma conceção mais complexa.
Consequentemente, o custo imobiliário por metro quadrado de área arrendável pode ser superior.
No entanto, uma localização próxima de uma elevada concentração de clientes pode permitir praticar preços de arrendamento mais elevados.
Self Storage na periferia
Nas zonas periféricas é mais comum encontrar armazéns industriais e edifícios de maior dimensão.
Isto pode facilitar o desenvolvimento de projetos com maior capacidade de armazenamento e uma distribuição mais flexível.
Entre as suas possíveis vantagens destacam-se:
- Menor custo imobiliário por metro quadrado.
- Maior disponibilidade de superfícies.
- Possibilidade de desenvolver o centro num único piso.
- Maior facilidade para incorporar zonas de carga e descarga.
- Potencial de expansão.
No entanto, um imóvel mais económico não garante um investimento mais rentável.
A poupança no custo imobiliário deve ser comparada com a procura potencial, as receitas previstas e o tempo necessário para alcançar uma taxa de ocupação adequada.
2. Procura potencial: proximidade vs. área de influência
A localização condiciona o perfil de cliente que um centro de Self Storage pode atrair.
Procura em localizações urbanas
Os centros urbanos podem beneficiar de uma elevada concentração de habitações e atividades comerciais.
Em determinadas zonas, fatores como a dimensão reduzida das habitações, a falta de espaços de arrumação ou a mobilidade residencial podem gerar necessidades de armazenamento.
Entre os potenciais clientes encontram-se:
- Particulares que necessitam de espaço adicional.
- Pessoas que estão a realizar mudanças de casa.
- Residentes que estão a renovar a sua habitação.
- Pequenos estabelecimentos comerciais.
- Profissionais que necessitam de armazenar documentação ou material.
A proximidade pode tornar-se um fator decisivo, especialmente para utilizadores que acedem frequentemente à sua unidade de armazenamento.
Procura em localizações periféricas
Os centros periféricos podem atrair clientes de uma área geográfica mais ampla, especialmente quando dispõem de boas ligações rodoviárias.
Além dos particulares, podem ser interessantes para:
- Trabalhadores independentes e profissionais.
- Empresas de comércio eletrónico.
- Pequenos negócios.
- Empresas de serviços.
- Utilizadores que necessitam de armazenar móveis ou mercadorias durante períodos prolongados.
Nestes casos, a facilidade de acesso de veículo, o estacionamento e as zonas de carga e descarga podem ter um peso importante na decisão de contratação.
Por isso, a procura deve ser analisada em função do perfil de cliente e dos tempos reais de deslocação, e não apenas do número de habitantes nas proximidades.
3. Preços de arrendamento dos espaços e capacidade de gerar receitas
Um dos aspetos que mais interessam ao investidor é o potencial de receitas de cada localização.
Em determinados mercados, os centros urbanos podem praticar preços mais elevados devido à proximidade aos clientes e à menor disponibilidade de espaços de armazenamento.
No entanto, isto não significa necessariamente que sejam mais rentáveis.
Um preço de arrendamento elevado pode estar associado a maiores custos imobiliários, obras de adaptação mais complexas e uma área arrendável mais limitada.
Na periferia, os preços podem ser mais competitivos, mas o projeto também pode dispor de uma maior capacidade e de uma estrutura de custos diferente.
Para comparar ambas as alternativas, é necessário analisar:
- Preço médio de arrendamento por metro quadrado.
- Área arrendável total.
- Taxa de ocupação prevista.
- Ritmo de captação de clientes.
- Custos operacionais.
- Investimento inicial.
- Receitas adicionais provenientes de serviços.
A rentabilidade depende do equilíbrio entre estas variáveis.
Um centro com preços mais baixos pode apresentar um bom desempenho se o investimento e os custos forem adequados. Da mesma forma, um centro urbano com preços elevados pode apresentar uma rentabilidade limitada se os seus custos forem excessivos.
4. Conceção do centro: aproveitar o espaço disponível
A localização também condiciona a distribuição interior do centro e o tipo de instalações que podem ser desenvolvidas.
Conceção de um centro urbano
Num imóvel urbano, cada metro quadrado pode ter um custo elevado.
Por isso, é especialmente importante otimizar a área arrendável e reduzir os espaços que não geram receitas, sem comprometer a segurança nem o conforto dos utilizadores.
A conceção pode exigir soluções específicas para:
- Aproveitar superfícies irregulares.
- Distribuir unidades de armazenamento de diferentes dimensões.
- Organizar os percursos interiores.
- Incorporar acessos automatizados.
- Adaptar o centro a vários pisos.
- Resolver as necessidades de carga e descarga.
Quando o imóvel tem vários pisos, também devem ser analisados os elevadores, monta-cargas e percursos necessários para transportar objetos.
Conceção de um centro periférico
Num armazém industrial, a distribuição pode oferecer maior flexibilidade.
A disponibilidade de superfícies amplas permite estudar diferentes configurações e adaptar a conceção ao perfil de cliente previsto.
Por exemplo, pode ser interessante incorporar:
- Corredores amplos.
- Unidades de armazenamento de maior dimensão.
- Acessos cómodos para veículos.
- Zonas de carga e descarga.
- Espaços destinados a clientes profissionais.
- Possibilidades de expansão futura.
No entanto, dispor de mais superfície não significa que esta deva ser utilizada na totalidade desde o início.
Em determinados projetos, pode ser conveniente estudar uma execução por fases para adaptar o investimento ao crescimento da procura.
5. Acessibilidade: um fator decisivo em ambos os modelos
A acessibilidade influencia diretamente a experiência do cliente e a capacidade de captação do centro.
Nas localizações urbanas, a proximidade pode ser uma vantagem, mas também podem existir dificuldades relacionadas com o trânsito, o estacionamento ou as restrições de circulação.
Por exemplo, um centro situado numa zona central pode ser cómodo para clientes que vivem nas proximidades, mas menos prático para quem necessita de transportar móveis volumosos.
Na periferia, o acesso de veículo pode ser mais simples, embora a distância possa tornar-se uma barreira para determinados utilizadores.
Por isso, antes de selecionar uma localização, convém estudar:
- Tempos reais de deslocação.
- Ligações às principais vias rodoviárias.
- Facilidade de entrada e saída.
- Disponibilidade de estacionamento.
- Acesso de veículos comerciais.
- Comodidade das operações de carga e descarga.
- Visibilidade do centro.
A melhor localização não é necessariamente a mais central, mas aquela que permite chegar facilmente ao público-alvo do projeto.
6. Concorrência: dois cenários que exigem estratégias diferentes
A concorrência é outro elemento que deve ser analisado antes de investir.
Em determinadas zonas urbanas pode existir uma maior concentração de operadores de Self Storage.
Isto pode indicar que existe uma procura consolidada, mas também que os novos centros terão de competir por clientes que já dispõem de várias alternativas.
Nestes mercados, fatores como a proximidade, a facilidade de contratação, os horários de acesso ou a experiência do utilizador podem ajudar a diferenciar a oferta.
Nas zonas periféricas pode existir uma concorrência menos concentrada, embora também possam estar presentes operadores com grandes instalações e uma importante capacidade comercial.
Além disso, a ausência de concorrentes não garante que exista uma oportunidade.
Antes de investir, convém analisar a oferta existente, os preços, a disponibilidade, as dimensões das unidades e o posicionamento dos centros concorrentes.
7. Custos operacionais e gestão do centro
O investimento inicial não é o único fator que determina o desempenho de um centro de Self Storage.
Os custos de funcionamento também podem variar consoante a localização e as características do imóvel.
Num centro urbano podem existir despesas relacionadas com instalações distribuídas por vários pisos, manutenção de elevadores, condições particulares do edifício ou custos imobiliários elevados.
Numa instalação periférica, uma maior superfície pode implicar mais necessidades de iluminação, manutenção, limpeza ou vigilância.
Em ambos os casos, a tecnologia pode contribuir para otimizar a operação.
Os sistemas de controlo de acessos digitais, a gestão remota e o software especializado permitem automatizar processos como:
- Contratação de unidades.
- Gestão de clientes.
- Faturação e cobranças.
- Controlo de acessos.
- Acompanhamento da taxa de ocupação.
- Gestão de ocorrências.
Neste contexto, soluções como ATENEA, o ERP de gestão de Self Storage, e AUBOX, o sistema de controlo de acessos digitais, permitem integrar diferentes operações do centro.
A automatização pode ser especialmente interessante para desenvolver modelos de gestão com menor necessidade de atendimento presencial, desde que seja adaptada às características do projeto.
8. Capacidade de crescimento e expansão futura
Outro aspeto importante é a possibilidade de ampliar o centro quando a procura aumenta.
Nas localizações urbanas, a disponibilidade de espaço adicional pode ser limitada.
Se o imóvel atingir a sua capacidade máxima, a expansão pode tornar-se complicada ou exigir uma nova localização.
Por este motivo, é importante estudar desde o início o potencial de crescimento e a possibilidade de modificar a distribuição das unidades de armazenamento.
Na periferia, determinados imóveis podem oferecer mais opções para desenvolver o projeto por fases ou incorporar novas superfícies.
Isto permite planear uma estratégia de crescimento progressivo.
No entanto, a expansão deve ser sustentada pela procura real do mercado.
A possibilidade de crescer é uma vantagem apenas quando existe capacidade comercial para ocupar as novas unidades.
9. Riscos do investimento: o que deve ser considerado?
Tanto o Self Storage urbano como o periférico apresentam riscos que devem ser avaliados antes de iniciar o projeto.
Principais riscos de um centro urbano
- Custo imobiliário elevado.
- Menor disponibilidade de superfícies adequadas.
- Limitações estruturais.
- Dificuldades de carga e descarga.
- Maior complexidade de determinadas obras.
- Possibilidades reduzidas de expansão.
Principais riscos de um centro periférico
- Menor proximidade a determinados perfis de clientes.
- Dependência do acesso de veículo.
- Necessidade de captar clientes de uma zona mais ampla.
- Possibilidade de sobredimensionar o centro.
- Maior exposição à concorrência pelo preço em alguns mercados.
- Ritmos de ocupação inferiores aos previstos.
Estes riscos não significam que uma localização seja melhor do que outra.
O importante é identificá-los antes de investir e avaliar de que forma podem afetar o funcionamento e a rentabilidade do projeto.
10. Qual dos modelos de Self Storage pode ser mais rentável?
Não existe uma resposta universal.
A rentabilidade de um centro urbano ou periférico depende das condições concretas do mercado e do investimento necessário.
Para comparar ambas as alternativas, é recomendável elaborar um estudo económico que contemple diferentes cenários.
| Fator | Self Storage urbano | Self Storage periférico |
|---|---|---|
| Custo imobiliário | Geralmente mais elevado | Potencialmente mais competitivo |
| Disponibilidade de superfície | Habitualmente mais limitada | Maior possibilidade de encontrar grandes superfícies |
| Perfil de cliente | Particulares e pequenos negócios de proximidade | Particulares, profissionais e empresas |
| Acessibilidade | Proximidade, com possíveis restrições de trânsito | Maior dependência do veículo |
| Preço por m² | Pode permitir preços mais elevados | Pode exigir preços mais competitivos |
| Conceção | Maior necessidade de otimização | Mais flexibilidade em determinados armazéns |
| Expansão | Pode ser mais limitada | Pode oferecer mais possibilidades |
| Rentabilidade | Depende do investimento, das receitas e da ocupação | Depende do investimento, das receitas e da ocupação |
Estas diferenças são indicativas e devem ser analisadas de acordo com as características de cada localização.
A comparação deve incorporar indicadores como o investimento por metro quadrado de área arrendável, as receitas previstas, o resultado operacional e o tempo estimado de recuperação do investimento.
11. A importância de estudar a localização antes de conceber o centro
Um dos erros mais comuns no desenvolvimento de um projeto de Self Storage consiste em selecionar primeiro o imóvel e analisar depois se existe procura suficiente.
No entanto, o processo deveria começar com um estudo de mercado.
Antes de decidir entre uma localização urbana ou periférica, é necessário compreender:
- Quem serão os potenciais clientes.
- Que necessidades de armazenamento existem.
- Qual é o nível de concorrência na zona.
- Que preços o mercado pode suportar.
- Que dimensões de unidades de armazenamento podem ter maior procura.
- Qual é a área arrendável adequada.
- Que investimento exige cada alternativa.
Esta informação permite determinar não só onde desenvolver o centro, mas também que tipo de centro faz mais sentido construir nessa localização.
SSolid: soluções adaptadas a cada modelo de investimento
Na SSolid, cada projeto de Self Storage é desenvolvido tendo em conta as características do imóvel, as necessidades do mercado e os objetivos do investidor.
Desde as primeiras fases de consultoria e conceção até ao fabrico, montagem e integração tecnológica, o objetivo é desenvolver instalações funcionais e adaptadas ao respetivo modelo de negócio.
Tanto nos centros urbanos como nas instalações periféricas, um correto planeamento da área arrendável, da combinação de dimensões das unidades, dos percursos e dos acessos é fundamental para aproveitar o potencial do imóvel.
Além disso, a integração de soluções próprias como ATENEA e AUBOX permite avançar para uma gestão mais digitalizada e eficiente.
Conclusão: o melhor investimento não depende apenas da localização
Investir em Self Storage urbano ou na periferia implica trabalhar com modelos que apresentam características diferentes.
Os centros urbanos podem destacar-se pela proximidade aos clientes e pelo potencial de receitas por metro quadrado, enquanto as instalações periféricas podem oferecer maior disponibilidade de superfície e condições imobiliárias mais competitivas.
No entanto, nenhuma destas vantagens garante, por si só, o sucesso do projeto.
O melhor investimento será aquele que conseguir equilibrar a procura potencial, o custo do imóvel, a capacidade do centro, as receitas previstas e a rentabilidade esperada.
Por isso, antes de escolher entre cidade ou periferia, é fundamental analisar o mercado e conceber um projeto que responda às necessidades reais dos seus futuros clientes.
0 comentarios