Aproveitar melhor o espaço não significa simplesmente construir mais boxes
Um dos fatores que mais influencia a rentabilidade de um centro de Self Storage é a quantidade de área que pode realmente ser transformada em espaço locável. No entanto, maximizar os metros quadrados destinados às boxes não significa ocupar todos os espaços disponíveis.
Um centro necessita de corredores, acessos, zonas de carga e descarga, áreas técnicas, elementos estruturais e espaços que garantam uma circulação cómoda e segura. O desafio consiste em encontrar o equilíbrio entre área locável, funcionalidade e experiência do utilizador.
Por este motivo, o cálculo da área locável ideal deve fazer parte das primeiras fases de qualquer projeto de Self Storage.
O que se considera área locável?
A área total de um imóvel e a sua área locável são conceitos diferentes.
A área locável corresponde ao espaço que pode ser comercializado diretamente através das unidades de armazenamento. Ou seja, os metros quadrados interiores das diferentes boxes que podem ser alugadas pelos clientes.
O restante imóvel destina-se aos elementos necessários para o funcionamento do centro: corredores, acessos, escadas, elevadores, receção quando existente, áreas técnicas, pilares e espaços de circulação.
Assim, dispor de um edifício com 1.000 m² não significa poder comercializar 1.000 m² de boxes.
O primeiro passo: analisar as características do imóvel
Antes de calcular quantos metros quadrados podem ser transformados em área locável, é necessário estudar detalhadamente o edifício.
Nem todos os imóveis com a mesma área apresentam o mesmo potencial.
A forma da planta, a localização dos pilares, as entradas e saídas, as escadas, os elevadores, a altura disponível e as instalações existentes condicionam significativamente a distribuição.
Um edifício retangular e amplo pode permitir uma organização muito diferente da de um imóvel com numerosos pilares, desníveis ou zonas irregulares.
Por isso, a análise não deve centrar-se apenas em quantos metros quadrados existem, mas em quantos podem ser transformados de forma eficiente em unidades comercializáveis.
A distribuição interior determina grande parte da rentabilidade
Depois de analisar o imóvel, começa uma das fases mais importantes: desenvolver o layout do centro.
A localização de cada corredor e de cada box influencia a percentagem final de área locável.
Um projeto pouco otimizado pode gerar zonas residuais, percursos desnecessariamente longos ou espaços difíceis de comercializar. Por outro lado, uma distribuição bem estudada permite aproveitar cantos, adaptar as unidades à geometria do edifício e reduzir os metros quadrados improdutivos.
O objetivo não deve ser simplesmente instalar o maior número possível de boxes, mas conseguir uma distribuição equilibrada que permita comercializar o máximo de espaço possível, mantendo uma operação eficiente.
Os corredores: necessários, mas devem ser otimizados
Os corredores representam uma das principais áreas não locáveis de um centro indoor, mas são indispensáveis.
Reduzir excessivamente a sua largura para ganhar área pode dificultar a movimentação de móveis, mercadorias ou carrinhos de transporte, além de prejudicar a experiência do utilizador.
Por outro lado, projetar corredores desnecessariamente largos reduz os metros disponíveis para as unidades.
A solução passa por dimensioná-los de acordo com as características específicas do projeto, as dimensões das boxes e os fluxos previstos de clientes.
Cada metro destinado à circulação deve cumprir uma função clara.
O mix de dimensões também influencia a área locável
Nem todas as boxes devem ter as mesmas dimensões.
Uma combinação adequada de unidades pequenas, médias e grandes permite aproveitar melhor a geometria do edifício e, ao mesmo tempo, responder a diferentes perfis de procura.
Determinados espaços junto a pilares, cantos ou zonas com geometrias específicas podem ser aproveitados através de unidades com dimensões adaptadas.
No entanto, o projeto não deve basear-se apenas em encaixar boxes. O mix também deve responder ao mercado.
Criar muitas unidades de uma dimensão com pouca procura pode resultar numa distribuição eficiente no projeto, mas pouco rentável comercialmente.
Por isso, a otimização física e a análise da procura devem ser desenvolvidas em conjunto.
Existem metros quadrados necessários mesmo que não gerem renda diretamente
Um dos erros na análise de um projeto é considerar qualquer área não locável como espaço perdido.
Nem sempre é assim.
Uma zona de carga e descarga bem localizada pode melhorar significativamente a experiência do cliente. Um acesso corretamente dimensionado pode facilitar os fluxos de circulação. Um elevador adequado pode tornar comercialmente mais atrativas as unidades localizadas nos pisos superiores.
Estes espaços não geram receitas diretamente, mas podem contribuir para o desempenho global do centro.
A questão não é apenas quanto espaço ocupam, mas que valor acrescentam à operação.
A área locável deve ser analisada em conjunto com a procura
Conseguir uma elevada percentagem de área locável é positivo, mas não garante, por si só, a rentabilidade.
Também é necessário compreender que tipos de unidades são procurados pelo mercado.
O estudo prévio deve analisar aspetos como o perfil dos potenciais clientes, a concorrência existente, as dimensões mais procuradas e as características da zona.
Esta informação permite definir um mix de unidades mais adequado e projetar o centro pensando não apenas na sua capacidade, mas também na futura comercialização.
Mais boxes nem sempre significam maior rentabilidade
Dividir uma superfície em muitas unidades pequenas pode aumentar o número total de boxes, mas isso não significa necessariamente que seja a melhor estratégia.
Da mesma forma, criar unidades demasiado grandes pode reduzir a flexibilidade comercial do centro.
A rentabilidade depende do equilíbrio entre o número de unidades, a área locável, o preço por metro quadrado, a procura e a taxa de ocupação.
Por isso, dois centros com exatamente a mesma superfície podem apresentar resultados económicos muito diferentes dependendo da forma como foram projetados.
Também é necessário pensar no crescimento futuro
A área locável ideal não tem necessariamente de ser desenvolvida na totalidade desde o primeiro dia.
Em determinados projetos, pode ser interessante realizar a construção por fases, especialmente quando existe uma grande superfície disponível e se pretende adaptar o investimento inicial ao crescimento da procura.
Um planeamento adequado permite prever desde o início o desenvolvimento das fases seguintes sem comprometer a operação das zonas que já estão em funcionamento.
Isto proporciona maior flexibilidade ao investidor e permite adaptar a capacidade do centro à evolução real do negócio.
Como saber se uma distribuição está realmente otimizada?
Um bom projeto deve permitir avaliar se a geometria do imóvel está a ser corretamente aproveitada, se existem metros quadrados que poderiam transformar-se em área locável, se os corredores permitem uma circulação confortável, se o mix de dimensões responde à procura prevista, se os acessos e as zonas de carga estão corretamente localizados, se existem espaços residuais que poderiam ser melhor aproveitados e se a distribuição permite uma futura ampliação ou reconfiguração.
A resposta não deve basear-se apenas na percentagem de área locável. O melhor layout será aquele que combina capacidade, acessibilidade, procura e rentabilidade.
A engenharia transforma metros quadrados num modelo de negócio
No Self Storage, cada metro quadrado tem impacto no investimento.
Uma diferença aparentemente pequena na distribuição pode traduzir-se, ao longo dos anos, numa quantidade significativa de superfície comercializada ou desaproveitada.
Por isso, a engenharia e o desenvolvimento do layout são elementos fundamentais antes de iniciar a construção.
Na SSolid, cada projeto é estudado individualmente para analisar as características do imóvel, otimizar a sua distribuição e desenvolver uma combinação de unidades adaptada ao mercado. O objetivo não é simplesmente conseguir mais boxes, mas transformar o espaço disponível num centro de Self Storage funcional, competitivo e com o máximo potencial de rentabilidade.
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