A localização é uma das decisões mais importantes no desenvolvimento de um centro de Self Storage. No entanto, escolher onde implementar o projeto não consiste apenas em identificar uma zona com procura.
O preço do terreno ou do imóvel pode condicionar diretamente o modelo de negócio, desde a área necessária e o tipo de construção até às dimensões das boxes, aos preços necessários para alcançar a rentabilidade esperada ou ao período necessário para recuperar o investimento.
Dois projetos com uma procura semelhante podem exigir abordagens completamente diferentes se um for desenvolvido numa zona urbana com custos imobiliários elevados e outro numa área periférica onde o preço por metro quadrado é consideravelmente inferior.
Por isso, antes de comprar um terreno, um armazém ou um espaço comercial, é necessário responder a uma questão fundamental: que modelo de Self Storage esta localização consegue suportar economicamente?
O preço do terreno faz parte da rentabilidade do projeto
Ao analisar um investimento em Self Storage, é habitual concentrar a atenção no custo da construção, no número de boxes ou na taxa de ocupação prevista.
No entanto, o custo imobiliário pode representar uma parte muito importante do investimento total.
Comprar um armazém numa zona urbana consolidada não tem o mesmo impacto financeiro que adquirir um terreno industrial na periferia. Da mesma forma, construir um edifício novo implica uma estrutura de investimento diferente da reabilitação de um imóvel existente.
Por isso, a análise deve considerar em conjunto:
- Preço de aquisição ou valor da renda.
- Custos de construção ou reabilitação.
- Área total disponível.
- Área realmente locável.
- Procura potencial da zona.
- Preços que o mercado consegue suportar.
- Taxa de ocupação prevista.
- Custos operacionais.
- Receitas potenciais.
- Possibilidades de ampliação.
O objetivo não deve ser simplesmente encontrar o terreno mais barato, mas identificar a relação entre o investimento, a capacidade de gerar receitas e o potencial do mercado.
Um terreno caro exige uma melhor otimização de cada metro quadrado
Quando o custo imobiliário é elevado, cada metro quadrado ganha ainda mais importância.
Uma distribuição pouco eficiente pode reduzir a área potencialmente locável devido a corredores demasiado largos, espaços residuais, zonas técnicas mal planeadas ou áreas cuja geometria dificulta a criação de boxes.
Estas perdas existem em qualquer centro, mas o seu impacto económico aumenta quando o custo do imóvel é elevado.
Por isso, em localizações com preços elevados, é especialmente importante estudar o layout desde as primeiras fases.
A posição dos pilares, a geometria do edifício, os acessos, as zonas de circulação, as instalações e o mix de dimensões podem determinar quanto espaço se transforma efetivamente em área locável.
Não importa apenas quantos metros quadrados tem o imóvel, mas quantos conseguem realmente gerar receitas.
O preço de aquisição também pode condicionar os preços de aluguer
Um projeto precisa de gerar receitas suficientes para compensar o investimento realizado e alcançar os objetivos de rentabilidade definidos.
Quando o custo imobiliário aumenta significativamente, o centro pode precisar de gerar mais receitas por metro quadrado.
Isto não significa que seja possível simplesmente aumentar o preço de aluguer das boxes.
Os preços são condicionados pelo mercado.
Se os clientes de uma determinada zona estão dispostos a pagar um determinado valor, o modelo financeiro deve ser desenvolvido tendo em conta essa realidade.
Existe, portanto, uma relação fundamental:
custo imobiliário → investimento necessário → receitas necessárias → capacidade real do mercado para gerar essas receitas.
Um imóvel pode ser tecnicamente perfeito para desenvolver um centro e, ainda assim, não ser economicamente adequado se o preço de aquisição obrigar a alcançar preços ou taxas de ocupação pouco realistas.
Localização urbana: maior custo, mas também maior proximidade dos clientes
As localizações urbanas apresentam geralmente custos imobiliários mais elevados, mas também podem oferecer vantagens importantes.
A proximidade de zonas residenciais, pequenos negócios, escritórios ou áreas com elevada densidade populacional pode facilitar o acesso a uma base ampla de potenciais clientes.
Além disso, em zonas onde as habitações dispõem de pouco espaço de armazenamento, o Self Storage pode responder a uma necessidade especialmente relevante.
No entanto, o custo do imóvel exige um planeamento cuidadoso do projeto.
Nestes contextos, torna-se especialmente importante otimizar a área disponível, estudar o mix de dimensões e analisar quais os perfis de clientes com maior potencial de procura.
O desafio consiste em determinar se a maior proximidade do mercado compensa o custo imobiliário mais elevado.
Periferia: mais área com um investimento imobiliário inferior
As zonas periféricas ou industriais podem apresentar uma situação diferente.
Com o mesmo nível de investimento imobiliário, pode ser possível adquirir um terreno ou armazém com uma área significativamente maior.
Isto pode facilitar a criação de centros de maior dimensão, zonas de circulação mais amplas, melhores áreas de carga e descarga ou até modelos que combinem diferentes tipos de armazenamento.
Também pode proporcionar maior capacidade para desenvolver o projeto por fases e reservar espaço para futuras ampliações.
No entanto, dispor de mais metros quadrados não garante automaticamente um negócio melhor.
A distância em relação ao cliente, a acessibilidade, as ligações rodoviárias, a visibilidade e a procura existente continuam a ser fatores determinantes.
Um terreno económico perde atratividade se for necessário captar clientes numa área demasiado extensa para alcançar uma taxa de ocupação suficiente.
O preço do terreno pode influenciar o tipo de centro
O custo e as características do imóvel podem acabar por condicionar até o modelo físico do Self Storage.
Em zonas urbanas com preços elevados e pouca disponibilidade de terrenos, pode ser interessante aproveitar edifícios existentes ou desenvolver centros com vários pisos.
Em áreas periféricas com maior disponibilidade de espaço, podem ser consideradas configurações mais extensas, centros de um único piso ou soluções com acesso facilitado para veículos.
Também podem existir projetos que combinem zonas indoor e outdoor, dependendo do espaço disponível, da procura e das características do terreno.
Por isso, não existe um único modelo de centro adequado a todas as localizações.
O projeto deve adaptar-se tanto ao mercado como ao custo e às características físicas do imóvel.
Comprar barato nem sempre significa investir melhor
Um dos erros que um investidor pode cometer é considerar uma oportunidade imobiliária atrativa apenas porque o preço por metro quadrado parece baixo.
Um armazém económico pode apresentar limitações importantes: pilares que dificultam a distribuição, geometrias irregulares, problemas de acessibilidade, instalações que necessitam de uma renovação significativa ou uma localização com procura insuficiente.
O preço inicial pode ser baixo, mas os investimentos necessários para transformar o imóvel podem alterar completamente o orçamento.
Por isso, é importante analisar o custo total do projeto, e não apenas o preço de aquisição.
Um imóvel mais caro, mas melhor localizado, com uma distribuição eficiente e menores necessidades de adaptação, pode apresentar um resultado económico superior a outro aparentemente mais barato.
O arrendamento também altera o modelo financeiro
Nem todos os projetos exigem a aquisição do imóvel.
Desenvolver um centro num imóvel arrendado pode reduzir o investimento inicial destinado à compra, mas introduz um custo recorrente que deve ser incorporado no modelo financeiro.
Neste cenário, a duração do contrato, as condições de atualização da renda e a estabilidade necessária para amortizar os investimentos realizados no centro tornam-se especialmente importantes.
Um investimento significativo em adaptação, divisórias, instalações e tecnologia necessita de um horizonte operacional suficientemente longo.
Por isso, a decisão entre comprar ou arrendar não deve ser analisada de forma isolada. Deve ser estudada em relação com o investimento necessário, o fluxo de caixa esperado e a estratégia do operador a longo prazo.
A área locável altera a forma de analisar o preço por metro quadrado
Comparar dois imóveis apenas com base no preço e na área total pode conduzir a conclusões erradas.
Imagine dois armazéns com a mesma área construída.
Um apresenta uma geometria regular, poucos pilares e permite desenvolver um layout muito eficiente. O outro necessita de dedicar mais espaço à circulação, zonas técnicas ou elementos estruturais.
Mesmo que o segundo seja mais económico, pode acabar por disponibilizar uma área locável consideravelmente inferior.
Por isso, um dos indicadores mais interessantes consiste em relacionar o investimento imobiliário com os metros quadrados que poderão realmente ser alugados.
Esta perspetiva permite comparar oportunidades de investimento de forma muito mais realista.
O preço do terreno também influencia a estratégia de crescimento
Em localizações onde o terreno é caro e escasso, ampliar posteriormente pode ser complicado.
Isto obriga a pensar desde o início na capacidade futura do centro.
Noutros mercados, dispor de um terreno maior pode permitir desenvolver o projeto progressivamente.
Por exemplo, pode ser criada inicialmente a capacidade necessária para responder à procura prevista e reservar outras áreas para futuras fases de ampliação.
Esta abordagem pode ajudar a distribuir o investimento ao longo do tempo e adaptar o crescimento à evolução real da ocupação.
Por isso, a análise imobiliária também deve colocar outra questão:
o que acontece se o centro tiver um desempenho melhor do que o previsto e precisar de crescer?
A procura deve justificar o custo da localização
O imóvel perfeito não existe de forma independente do mercado.
Uma localização com um custo imobiliário elevado pode fazer sentido quando existe densidade populacional suficiente, procura empresarial, falta de espaço e capacidade para manter preços adequados.
Da mesma forma, uma localização mais económica pode ser interessante se oferecer boa acessibilidade e permitir captar procura suficiente dentro da sua área de influência.
A chave está em relacionar três variáveis:
custo da localização + potencial de procura + capacidade de gerar receitas.
Analisá-las separadamente proporciona apenas uma visão incompleta do projeto.
O que analisar antes de comprar um terreno ou imóvel
Antes de comprometer uma parte importante do investimento, é aconselhável estudar a viabilidade técnica, comercial e financeira do projeto.
Não basta perguntar quanto custa o imóvel.
Também é necessário saber o que pode ser construído, qual será a área locável, que procura existe na zona, qual o mix de dimensões mais adequado ao mercado, que preços podem ser praticados e que investimento adicional será necessário para colocar o centro em funcionamento.
Só depois desta análise será possível determinar se o preço pedido faz sentido dentro do modelo de negócio.
O terreno mais rentável não é necessariamente o mais barato
No Self Storage, reduzir o custo imobiliário pode melhorar inicialmente os números do investimento, mas escolher uma localização apenas pelo preço pode acabar por limitar a ocupação, os preços ou as possibilidades de crescimento do centro.
A decisão deve partir de uma visão mais ampla.
Um bom imóvel não é simplesmente aquele que custa menos, mas aquele que permite desenvolver um centro capaz de gerar uma rentabilidade adequada ao investimento realizado.
SSolid: analisar o imóvel antes de investir
Na SSolid, o desenvolvimento de um centro de Self Storage começa muito antes da construção. A análise do imóvel, da distribuição, da área locável, do mix de dimensões e das possibilidades de crescimento permite estudar o verdadeiro potencial de cada projeto.
Porque antes de decidir quanto investir num terreno ou armazém, é necessário saber que negócio pode realmente ser desenvolvido nesse espaço.
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