Antes de investir num centro de Self Storage, uma das decisões mais importantes é escolher corretamente a sua localização. No entanto, não basta encontrar um armazém disponível, um espaço comercial bem localizado ou um terreno a um preço atrativo. É necessário compreender de onde virão os futuros clientes e que distância estarão dispostos a percorrer para utilizar o centro.
Esta zona de captação potencial é conhecida como área de influência e a sua análise é fundamental para avaliar a viabilidade comercial de um projeto.
Defini-la corretamente permite estudar a procura, identificar concorrentes, conhecer o perfil dos utilizadores e tomar decisões sobre a dimensão do centro, o mix de boxes e os serviços que deverá oferecer.
O que é a área de influência de um centro de Self Storage?
A área de influência corresponde à zona geográfica a partir da qual um centro de Self Storage pode atrair clientes de forma habitual.
Não se trata simplesmente de desenhar um círculo à volta de uma localização. A distância é importante, mas os tempos de deslocação, as ligações rodoviárias, a densidade populacional e o tipo de utilizador também influenciam esta área.
Por exemplo, um centro localizado numa zona residencial pode captar principalmente clientes que vivem a poucos minutos, enquanto uma instalação situada numa zona industrial poderá atrair empresas e profissionais de um território mais alargado.
Por isso, dois centros separados por poucos quilómetros podem ter áreas de influência muito diferentes.
1. Analisar os tempos de deslocação, não apenas os quilómetros
Um dos erros mais comuns ao estudar uma localização consiste em definir a área de influência apenas com base na distância.
No entanto, percorrer cinco quilómetros numa via rápida não é o mesmo que atravessar uma zona urbana com trânsito, semáforos e dificuldades de estacionamento.
Para analisar uma possível localização, é útil estudar diferentes zonas de acordo com o tempo de acesso:
- Zona primária: clientes que conseguem chegar ao centro em poucos minutos e para os quais a localização é especialmente conveniente.
- Zona secundária: utilizadores que precisam de percorrer uma distância um pouco maior, mas que podem considerar o centro pelo preço, disponibilidade ou serviços.
- Zona terciária: clientes mais afastados que poderão utilizar as instalações devido a necessidades específicas ou a uma oferta diferenciada.
Como ponto de partida, podem ser analisadas isócronas de 5, 10, 15 e 20 minutos de carro, ajustando-as posteriormente às características do mercado. Estes intervalos são referências de análise e não limites universais.
O importante é compreender quanto tempo um cliente demora realmente a chegar ao centro.
2. Estudar a população que vive nas proximidades
A população residente é um dos principais indicadores para avaliar a procura potencial de um centro orientado para particulares.
No entanto, analisar apenas o número de habitantes pode conduzir a conclusões incompletas.
Também é importante estudar:
- Densidade populacional.
- Número de agregados familiares.
- Tipologia das habitações.
- Área média das habitações.
- Presença de edifícios de apartamentos.
- Evolução demográfica.
- Novos empreendimentos residenciais.
- Mobilidade residencial.
Uma zona com habitações pequenas e elevada densidade populacional pode apresentar necessidades de armazenamento diferentes das de uma área composta principalmente por moradias com garagem e espaços adicionais.
Da mesma forma, os bairros com elevada rotatividade residencial podem gerar necessidades relacionadas com mudanças de casa, obras ou armazenamento temporário.
O objetivo é identificar que características da população podem traduzir-se numa necessidade real de espaço adicional.
3. Identificar a atividade empresarial e comercial
O Self Storage não se destina exclusivamente a particulares.
Trabalhadores independentes, pequenos comerciantes, empresas de serviços e negócios de comércio eletrónico também podem necessitar de espaços flexíveis para armazenar mercadorias, ferramentas, documentação ou material profissional.
Por isso, ao definir a área de influência, é importante estudar a atividade económica existente.
Alguns indicadores relevantes são:
- Número de empresas e estabelecimentos comerciais.
- Presença de zonas industriais.
- Concentração de pequenos negócios.
- Atividade logística e de distribuição.
- Empresas de comércio eletrónico.
- Escritórios e profissionais independentes.
- Zonas comerciais e de serviços.
Esta informação pode influenciar diretamente a conceção do centro.
Por exemplo, uma localização com uma atividade empresarial significativa poderá justificar o estudo de uma maior proporção de boxes médias ou grandes, bem como acessos cómodos para veículos e zonas de carga e descarga.
4. Analisar a concorrência dentro da área de influência
Depois de delimitar a zona de captação, é necessário identificar os centros de Self Storage que operam nessa área.
Não basta contar quantos concorrentes existem. Também é importante compreender a sua oferta e o seu posicionamento.
Convém analisar:
- Localização dos centros.
- Área e capacidade, quando estes dados estão disponíveis.
- Dimensões das boxes.
- Preços.
- Disponibilidade das unidades.
- Horários de acesso.
- Serviços adicionais.
- Nível de automatização.
- Perfil de cliente a que se dirigem.
A presença de concorrentes pode indicar que existe uma procura consolidada, mas também pode significar que uma parte importante dessa procura já está satisfeita.
Por outro lado, uma zona sem concorrência não garante uma oportunidade de negócio. Também pode indicar uma procura insuficiente ou dificuldades no desenvolvimento deste tipo de atividade.
O objetivo não é necessariamente encontrar uma zona sem concorrentes, mas identificar um mercado com potencial para uma nova oferta.
5. Avaliar a acessibilidade real do imóvel
Um centro pode estar localizado numa zona com elevada procura potencial e, ainda assim, apresentar dificuldades em captar clientes.
A acessibilidade é um dos fatores que podem modificar significativamente a sua área de influência.
É importante estudar aspetos como:
- Ligações às principais vias rodoviárias.
- Sentidos de circulação.
- Facilidade de entrada e saída.
- Trânsito habitual.
- Possibilidades de estacionamento.
- Acesso de veículos comerciais.
- Proximidade dos transportes públicos, quando relevante.
- Visibilidade a partir da via pública.
- Facilidade em localizar o centro.
Um imóvel situado a poucos metros de uma estrada principal pode parecer atrativo, mas se o acesso exigir um percurso longo ou complicado, a sua capacidade de captação poderá ser reduzida.
Por isso, a acessibilidade deve ser analisada a partir da experiência real do futuro utilizador, e não apenas através de um mapa.
6. Diferenciar a área de influência de acordo com o perfil do cliente
Nem todos os utilizadores de Self Storage têm as mesmas necessidades nem utilizam o centro com a mesma frequência.
Um particular que precisa de guardar móveis durante uma obra pode dar prioridade ao preço e à disponibilidade durante um determinado período.
Por outro lado, um profissional que utiliza a sua box para armazenar ferramentas ou mercadorias pode valorizar especialmente a proximidade, os horários e a facilidade de acesso.
Isto significa que um mesmo centro pode ter diferentes áreas de influência consoante o tipo de cliente.
Clientes particulares
Geralmente, valorizam a proximidade da sua residência, a comodidade de acesso e a facilidade de contratação.
Trabalhadores independentes e pequenas empresas
Podem dar prioridade às ligações rodoviárias, às zonas de carga e descarga e à possibilidade de aceder frequentemente à sua box.
Empresas com necessidades específicas de armazenamento
Em determinados casos, podem estar dispostas a percorrer distâncias maiores se encontrarem unidades adequadas, serviços específicos ou melhores condições operacionais.
Definir o público-alvo permite estudar o território de uma forma mais realista.
7. Estudar o crescimento futuro da zona
A área de influência não deve ser analisada apenas com base na situação atual.
As alterações urbanísticas, os novos empreendimentos residenciais e o desenvolvimento de zonas empresariais podem modificar a procura durante os próximos anos.
Por isso, é interessante investigar:
- Novos projetos residenciais.
- Projetos de urbanização.
- Ampliações de zonas industriais.
- Novas infraestruturas de transporte.
- Alterações previstas nos acessos.
- Evolução da população.
- Abertura de novos estabelecimentos comerciais.
Uma localização com uma procura moderada no momento do investimento poderá apresentar um potencial de crescimento interessante.
No entanto, estas previsões devem ser avaliadas com prudência. Os projetos urbanísticos podem sofrer atrasos e as expectativas de crescimento nem sempre se concretizam.
A viabilidade do projeto não deve depender exclusivamente de uma procura futura que ainda não existe.
8. Relacionar a área de influência com a dimensão do centro
Depois de analisar a zona, chega uma das decisões mais importantes: determinar qual deverá ser a capacidade do projeto.
Nem todos os mercados conseguem absorver a mesma quantidade de área locável.
Um centro demasiado grande para a sua área de influência pode precisar de mais tempo para atingir uma taxa de ocupação adequada, enquanto um centro demasiado pequeno poderá limitar o seu potencial comercial se a procura ultrapassar rapidamente a oferta.
Para dimensionar o projeto, é necessário relacionar:
- Procura potencial de particulares e empresas.
- Oferta concorrente existente e prevista.
- Área locável disponível no mercado.
- Perfil dos clientes.
- Dimensões das boxes com maior potencial.
- Ritmo de captação de clientes previsto.
- Objetivos de ocupação.
- Investimento necessário.
Não existe uma fórmula universal que permita determinar a área ideal apenas a partir do número de habitantes.
A dimensão do centro deve responder à capacidade real do mercado para absorver a nova oferta, considerando também o posicionamento e a estratégia comercial.
9. Utilizar ferramentas para delimitar a área de influência
A análise pode apoiar-se em diferentes fontes de informação e ferramentas digitais.
Os mapas de tempos de deslocação permitem visualizar quais as zonas que se encontram a uma determinada distância temporal do imóvel.
Os dados estatísticos ajudam a conhecer a população, os agregados familiares e a atividade económica.
Por sua vez, os mapas da concorrência permitem identificar a distribuição territorial da oferta existente.
Entre as ferramentas e fontes que podem ser úteis encontram-se:
- Google Maps, para estudar percursos e acessibilidade.
- Ferramentas de análise de isócronas.
- Dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) e de organismos estatísticos locais.
- Informação municipal sobre urbanismo e desenvolvimentos futuros.
- Diretórios empresariais.
- Google Business Profile e websites dos concorrentes.
- Ferramentas de análise de mercado e sistemas de informação geográfica.
Combinar estas fontes permite obter uma visão mais completa do que utilizar apenas uma delas.
10. Validar a análise antes de investir
Depois de definir a área de influência, é importante confrontar as conclusões com informações comerciais reais.
O estudo demográfico e geográfico permite estimar o potencial, mas não garante que os utilizadores estejam dispostos a arrendar uma box.
Por isso, antes de realizar um investimento significativo, pode ser útil validar algumas hipóteses através de:
- Análise das pesquisas relacionadas com o aluguer de boxes e espaços de armazenamento.
- Acompanhamento da disponibilidade e dos preços da concorrência.
- Contactos com empresas da zona.
- Estudos da procura local.
- Testes comerciais ou campanhas de captação.
- Avaliação de diferentes cenários de ocupação.
Esta validação ajuda a reduzir a incerteza e a ajustar as previsões financeiras.
A área de influência também condiciona a conceção do centro
Definir corretamente a área de influência não serve apenas para escolher uma localização.
As conclusões desta análise podem influenciar diretamente a conceção física e operacional do projeto.
Uma zona predominantemente residencial pode exigir um mix de dimensões diferente do de uma área com elevada atividade empresarial.
Um centro orientado para clientes que acedem frequentemente às suas unidades pode necessitar de uma distribuição especialmente cómoda e de acessos bem planeados.
E um mercado com potencial de crescimento pode justificar uma conceção que contemple futuras ampliações ou alterações das unidades.
Por isso, o estudo da área de influência deve ser realizado antes de finalizar definitivamente o layout e a capacidade do centro.
Uma boa localização não é apenas aquela que tem mais população
A localização com maior densidade populacional nem sempre é a mais rentável.
O preço do imóvel, a concorrência, a acessibilidade, o perfil do cliente e a capacidade de gerar receitas também devem fazer parte da decisão.
Uma localização com uma população potencial mais reduzida pode ser interessante se apresentar melhores condições de acesso, menor concorrência ou um investimento mais ajustado.
A chave está em encontrar o equilíbrio entre procura potencial, oferta existente, acessibilidade, investimento e rentabilidade esperada.
SSolid: analisar o mercado antes de desenvolver o projeto
Na SSolid, o desenvolvimento de um centro de Self Storage começa muito antes da fabricação e montagem das boxes.
Estudar a localização, compreender a área de influência e analisar as características do imóvel permite definir projetos adaptados tanto ao espaço disponível como às necessidades do mercado.
A partir desta informação, é possível trabalhar na distribuição, no mix de dimensões, nos acessos e nas soluções tecnológicas necessárias para a futura gestão do centro.
Porque um projeto de Self Storage não deve começar apenas com a pergunta de quantas boxes cabem num imóvel.
Também deve procurar perceber quantos clientes pode atrair, quais são as suas necessidades e como desenvolver um centro preparado para responder a essa procura.
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