Ao desenvolver um novo centro de Self Storage, uma das primeiras decisões que um investidor deve tomar está relacionada com o tipo de imóvel a utilizar.
É melhor comprar ou arrendar um armazém existente e adaptá-lo ao negócio? Ou pode ser mais interessante construir uma instalação especificamente concebida para Self Storage?
Não existe uma resposta única. Ambas as opções podem dar origem a centros eficientes e rentáveis, mas apresentam diferenças importantes em termos de investimento, projeto, prazos e capacidade de adaptação.
A decisão deve partir de uma análise do imóvel, da localização, da procura prevista e das necessidades do futuro centro.
Reabilitar um armazém existente: aproveitar uma estrutura já disponível
Transformar um armazém ou edifício existente num centro de Self Storage é uma opção bastante comum, especialmente quando se encontra um imóvel bem localizado e com características adequadas.
Neste caso, o projeto parte de uma estrutura já construída e o trabalho consiste em estudar como adaptar o interior para criar as boxes, os corredores, os acessos e os restantes espaços necessários.
Esta solução permite aproveitar ativos industriais ou comerciais que deixaram de ser utilizados para a sua atividade original e dar-lhes uma nova função.
No entanto, ter um armazém disponível não significa automaticamente que seja adequado para Self Storage.
Quando pode ser interessante reabilitar um armazém?
A reabilitação é especialmente interessante quando o imóvel reúne condições favoráveis ao projeto.
Uma planta regular, poucos pilares, boa altura, acessos adequados e uma superfície suficiente podem facilitar significativamente a transformação.
A localização também é determinante. Um armazém com algumas limitações estruturais pode continuar a ser interessante se estiver situado numa zona com boa acessibilidade e elevada procura por espaço de armazenamento.
Antes de tomar uma decisão, é necessário estudar tanto as características físicas do edifício como o seu potencial comercial.
As vantagens de partir de um imóvel existente
Uma das principais vantagens é o facto de grande parte da estrutura já estar construída.
Dependendo do estado do imóvel e das intervenções necessárias, isso pode simplificar algumas fases do projeto quando comparado com uma construção totalmente nova.
Além disso, a reabilitação permite aproveitar localizações onde pode não existir terreno disponível para desenvolver um edifício de raiz.
Este fator é especialmente importante em áreas urbanas ou próximas de zonas residenciais, onde encontrar terrenos adequados pode ser mais difícil.
Também permite dar uma segunda vida a armazéns industriais, espaços comerciais e outros imóveis que podem ser adaptados a um novo modelo de negócio.
Nem todos os metros quadrados de um armazém são igualmente aproveitáveis
Um dos aspetos mais importantes antes de adquirir um imóvel é analisar a sua área realmente aproveitável.
Dois armazéns com 1.000 m² podem apresentar resultados muito diferentes.
A presença de pilares, escadas, desníveis, áreas técnicas, zonas irregulares ou acessos mal posicionados pode condicionar o layout e reduzir a superfície que poderá ser transformada em boxes.
Por isso, o preço por metro quadrado do imóvel não deve ser analisado isoladamente.
Também é necessário perceber quanto espaço poderá ser realmente convertido em área locável.
As instalações existentes também condicionam o projeto
A estrutura não é o único elemento que deve ser analisado.
Uma alteração de uso ou a adaptação do edifício pode exigir intervenções em diferentes instalações e elementos construtivos.
Dependendo do projeto, será necessário avaliar aspetos como:
- Instalação elétrica.
- Iluminação.
- Ventilação.
- Proteção contra incêndios.
- Acessibilidade.
- Evacuação.
- Cobertura e possíveis problemas de humidade.
- Pavimentos.
- Acessos para veículos.
- Zonas de carga e descarga.
O estado destes elementos pode alterar significativamente o custo final da reabilitação.
Um imóvel aparentemente económico pode exigir um investimento importante para ser corretamente adaptado.
Quando pode ser melhor construir de raiz?
Construir um centro de Self Storage de raiz oferece uma vantagem fundamental: o edifício pode ser concebido especificamente para esta atividade.
Em vez de adaptar a distribuição a uma estrutura existente, toda a construção é pensada desde o início de acordo com a forma como o centro irá funcionar.
Isto permite planear com maior liberdade a localização dos acessos, as zonas de circulação, as dimensões dos corredores, a posição das escadas e elevadores e a distribuição das boxes.
Também permite estudar desde o início como maximizar a área locável sem comprometer a funcionalidade.
Projetar o edifício em função do modelo de negócio
Quando se constrói de raiz, o projeto pode partir diretamente das necessidades comerciais.
Se o estudo de mercado indicar uma determinada procura por unidades pequenas, médias e grandes, o edifício pode ser concebido tendo em conta esse mix.
Também é possível planear o crescimento futuro.
Por exemplo, um projeto pode prever diferentes fases de construção ou reservar determinadas áreas para futuras ampliações.
Esta capacidade de antecipação pode ser especialmente interessante em projetos de maior dimensão.
Indoor, outdoor ou uma combinação dos dois
A construção de raiz também oferece maior liberdade para definir o modelo de centro.
Dependendo do terreno e do mercado, pode desenvolver-se um centro indoor, um modelo outdoor com acesso direto a determinadas unidades ou até uma combinação dos dois conceitos.
Esta decisão pode ser integrada desde o início na circulação de veículos e pessoas, na localização dos acessos e na distribuição das unidades.
Quando se reabilita um edifício existente, pelo contrário, muitas destas decisões estarão condicionadas pela sua configuração original.
O custo não deve ser o único critério
Comparar reabilitação e construção nova apenas pelo investimento inicial pode levar a decisões erradas.
Uma alternativa pode exigir um investimento inicial mais reduzido, mas gerar posteriormente mais custos de adaptação, manutenção ou operação.
Também pode acontecer que um armazém mais económico permita obter menos área locável devido a uma configuração pouco favorável.
Por isso, a análise deve considerar o projeto de forma global:
investimento + área locável + capacidade prevista + custos de adaptação + operação + potencial de receitas.
O mais importante não é apenas quanto custa transformar ou construir o centro, mas qual a capacidade desse investimento para gerar um negócio sustentável.
Os prazos também influenciam a decisão
O tempo necessário para colocar o centro em funcionamento é outro fator importante.
Reabilitar um armazém pode reduzir algumas fases da construção, mas isso não significa necessariamente que o projeto seja sempre mais rápido.
Se o imóvel exigir alterações estruturais significativas, atualização de instalações ou intervenções complexas, os prazos podem aumentar.
Numa construção nova, por outro lado, o processo pode ser mais longo, mas existe uma maior capacidade de planear todo o conjunto desde o início.
Por isso, cada alternativa deve ser avaliada de acordo com as condições reais do projeto e não com estimativas genéricas.
A localização pode ser mais importante do que o edifício
Um edifício excelente numa zona com pouca procura pode ser um investimento menos interessante do que um armazém com algumas limitações situado num mercado com maior potencial.
No Self Storage, a proximidade ao cliente, a acessibilidade e a visibilidade podem influenciar significativamente o desempenho do centro.
Antes de rejeitar um imóvel por necessitar de reabilitação ou escolher um terreno apenas porque facilita a construção, é importante analisar o mercado em torno do futuro centro.
O projeto deve funcionar tanto do ponto de vista técnico como comercial.
O que analisar antes de decidir
Antes de escolher entre reabilitação e construção de raiz, convém estudar em conjunto vários fatores:
- Localização e área de influência.
- Procura potencial.
- Concorrência existente.
- Preço do imóvel ou do terreno.
- Estado da estrutura.
- Área locável potencial.
- Possibilidades de distribuição interior.
- Acessibilidade.
- Necessidades de reabilitação.
- Requisitos técnicos e regulamentares.
- Possibilidades de ampliação.
- Investimento global previsto.
Só depois de analisar estes elementos é possível comparar corretamente o potencial das duas alternativas.
Não se trata apenas de reabilitar ou construir, mas de escolher o projeto certo
Um armazém existente com boa localização e uma geometria favorável pode representar uma excelente oportunidade para desenvolver um centro de Self Storage.
Noutros casos, as limitações do imóvel podem tornar mais interessante construir uma instalação de raiz, especificamente concebida para maximizar o aproveitamento do espaço e facilitar a operação.
Por isso, a decisão deve ser tomada antes de comprometer uma parte importante do investimento.
SSolid: analisar antes de construir
Na SSolid, cada projeto começa com a análise das características do imóvel, do espaço disponível e das necessidades do futuro centro.
Esta fase permite estudar diferentes distribuições, avaliar o potencial de área locável e determinar qual a solução mais adequada aos objetivos do investidor.
Tanto na reabilitação de um armazém existente como no desenvolvimento de um centro de raiz, um bom planeamento permite tomar decisões com uma visão global do projeto.
Porque o objetivo não é simplesmente encontrar um espaço onde instalar boxes, mas desenvolver um centro de Self Storage funcional, eficiente e com potencial de rentabilidade a longo prazo.
0 comentarios